开云体育(中国)官方网站对于前期开发本钱或地皮使用权价钱-开云·kaiyun(全站)体育官方网站/网页版 登录入口

发布日期：2025-11-08 06:24    点击次数：151

一、总体框架特色开云体育(中国)官方网站

上海市房地产估价师协会《旧房转让地皮升值税扣除表情评估时期指挥(暂行)》（下称上海市时期指挥）共34条，分8个部分。时期指挥总体框架见下图。

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通过学习，笔者以为时期指挥在总体框架上有以下几个特色：

（一）孤独性：上海市时期指挥由上海市房地产估价师协会孤独发布。指挥礼貌房地产评估机构和注册房地产估价师在开展地皮升值税征缴中波及的关系价钱评估职责时，应孤独、客不雅、公正地进行，并谨守本指挥的关系礼貌，不得对评估对象收缩设定假定条目，也不得根据事先设定的罢了进行评估。（二）要领性：该指挥制定了一套要领的操作规程，以确保评估罢了的准确性和公正性。在评估过程中，必须按照本指挥礼貌的经由和门径进行，幸免出现不恰当要领的步履。（三）实用性：该指挥明确礼貌了旧房转让地皮升值税扣除项野心评估内容和价值内涵，包括房屋及建筑物的重置本钱价、成新率以及地皮使用权价钱等。这些礼貌可径直哄骗于处分评估争议、进行评估报恩武断，以及为税务机关说明地皮升值税扣除表情金额提供参考依据。（四）全面性：该指挥涵盖了旧房转让中接收评估方法说明扣除表情金额的各个方面，包括评估原则、评估内容、价值内涵等，以确保评估罢了的全面性和准确性。（五）辅导性：该指挥不仅提供了具体的评估方法和时期口径，还对通盘评估过程进行了辅导和要领。这有助于普及评估罢了的准确性和着实度，为关系各方提供更为可靠的参考依据。二、时期道路图解  时期指挥基于时期尺度和《房地产估价要领（GBT 50291-2015）》，依据地皮升值税关系法例轨制，提倡了齐备的旧房及建筑物价钱评估内容体系。详见下图解：

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（一）总则。本部分包含四项内容，包括制定野心与依据、适用界限、评估原则、上海市时期指挥的作用。（二）评估内容和价值内涵。本部分包含三项内容，包括需评估的内容、地皮使用权价钱、房屋及建筑物的重置本钱价、成新率。1. 地皮使用权价钱。本部分包含四项内容，包括估价触发条目、内涵、价值时点和时期道路。详见下图解：

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2. 房屋及建筑物的重置本钱价。本部分包含四项内容，包括开拓本钱、照应用度、财务用度和其他本钱用度。详见下图解：

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3.成新率。本部分包含两项内容，包括野心公式和特等情况下成新率的调治幅度。详见下图解：

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（三）评估关系事项。本部分包含 项内容，包括应收罗贵府，估价报恩的内容组成、估价罢了的要求。详见下图解：

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三、研习心得上海市时期指挥与北京市时期指挥在估价方法上的调换点和各别如下：（一）调换点1.两者都是针对旧房转让地皮升值税扣除项野心评估时期指挥，野心是要领评估举止，合理评估地皮升值税扣除表情。2.在估价方法上，两者都接收了本钱法。对于前期开发本钱或地皮使用权价钱，两者都接收了基准地价修处死，修正体系也约略调换。（二）各别点由于上海和北京两地的房地产阛阓环境、计谋环境等存在各别，因此在具体的估价方法聘请上，两地存在各别。1. 前期开发本钱与地皮使用权价钱的触发条目不同。上海市时期指挥明确唯有在征税东谈主提供的扣除表情金额装假和征税东谈主在获取房屋时如实支付地皮价款但无法提供把柄时两种情况下才需要评估地皮使用权价钱。而北京市时期指挥中前期开发本钱是旧房及建筑物重置本钱必不成少的首要组成部分。2. 前期开发本钱与地皮使用权价钱的价值时点确定方法不同。北京市时期指挥前期开发本钱价值时点确定方法有三类五种情形，而上海市时期指挥地皮使用权价钱的价值时点确定方法有六种情形。上海市时期指挥中存量补地价、改动地皮性质补地价的情形和以吞并、分立、投资、股权转让等情况获取地皮使用权的情形慈祥了税务事项处理风俗。3.参数与修正体系天真进程不同。在容积率确切定、照应用度、财务用度和其它本钱用度的野心过程中，北京市时期指挥有具体的裁量幅度，而上海市时期指挥则将这个幅度的赋值权交给估价机构，只消有关系详备证明即可。4. 建筑装配工程费的求取方法不同。由于北京市有配套的北京市住房和城乡开拓委员会公布的北京市房屋重置成新价评估时期尺度，因此建筑装配工程费的求取相对和谐。而上海市时期指挥礼貌的建筑装配工程费的求取方王法是沿用《房地产估价要领（GBT 50291-2015）》关系表述。

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上海市房地产估价师协会对于印发《旧房转让地皮升值税扣除表情评估时期指挥（暂行）》的告知

沪房地估协〔2015〕29号

各房地产估价机构：

我会为要领旧房转让中涉税评估业务的需要，制定了《旧房转让地皮升值税扣除表情评估时期指挥（暂行）》，现向全行业发布。

特此告知。

附件：旧房转让地皮升值税扣除表情评估时期指挥（暂行）

旧房转让地皮升值税扣除表情评估时期指挥（暂行）1 总则

1.1 制定野心与依据

为要领旧房转让中地皮升值税扣除项野心评估步履，合理评估地皮升值税扣除表情，保险地皮升值税关系法例的贯彻落实依据《中华东谈主民共和国地皮升值税暂行条例》《中华东谈主民共和国地皮升值税暂行条例实施笃定》以及《房地产估价要领》等关系法例文献，制定本指挥。

1.2 适用界限

本指挥适用于旧房转让中接收评估方法说明扣除表情金额的评估步履，包括房屋及建筑物、地皮使用权的价钱评估。

1.3 评估原则

房地产评估机构和注册房地产估价师应当孤独、客不雅、公正地开展地皮升值税征缴中波及的关系价钱评估职责，并对出具的评估报恩负责。谨守本指挥的关系礼貌，不得对评估对象收缩设定假定条目，不得根据事先设定的罢了进行评估。

1.4 作用

本指挥为旧房转让地皮升值税扣除表情评估中房屋及建筑物价钱、地皮使用权价钱评估的时期口径，也可算作处分评估争议、进行评估报恩武断，以及为税务机关说明地皮升值税扣除表情金额提供参考依据。

2 评估内容和价值内涵

2.1需评估的内容

根据地皮升值税关系文献礼貌，转让旧房地皮升值税扣除表情需评估的内容有：

①房屋及建筑物的重置本钱价、成新率

②地皮使用权价钱（注：唯有当“征税东谈主提供的扣除表情金额装假的，或征税东谈主在获取房屋时如实支付地皮价款但无法提供把柄时”，才需要评估获取地皮使用权价钱）

2.2 对于地皮使用权价钱

地皮使用权价值内涵应根据表情推行发生或支拨的情况，在征地与征收（或拆迁）抵偿用度、地皮开发用度、地皮使用权出让金、获取地皮的契税中确定。

2.3 对于房屋及建筑物的重置本钱价、成新率

房屋及建筑物的重置本钱价是在价值时点的国度财税轨制和阛阓价钱体系下，接收价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑时期、工艺等，从头建造与估价房屋及建筑物具有调换遵循的全新建筑物的必要支拨、用度。

成新率是指扣除房屋及建筑物因实体老化、磨损或损坏形成的建筑物价值减损比率后的余值。

3 评估关系事项

3.1 评估野心

旧房转让地皮升值税扣除项野心评估野心为：为税务机关确定地皮升值税扣除表情金额提供参考依据，评估房屋及建筑物的价钱、获取地皮使用权的价钱（根据是否需要评估而定）。

3.2 价值时点

3.2.1 房屋及建筑物评估的价值时点

房屋及建筑物评估的价值时点为房地产转让（卖出）的交游左券坚硬之日或房地产拍卖成交之日

3.2.2 地皮使用权评估的价值时点

地皮使用权评估的价值时点为地皮使用权获取之日。评估时价值时点分裂下列情况确定：

①通过购入房地产方式获取地皮的，价值时点为购入房地产时权属鼎新左券的坚硬日历。

②以转让方式获取地皮使用权的，其价值时点为地皮使用权转让左券坚硬之日。

③以出让方式（指生地或毛地出让）获取地皮使用权，其价值时点为地皮使用权出让左券坚硬之日。

④以划拨方式（指生地或毛地划拨）获取地皮使用权，其价值时点为地皮使用的批准文献颁发之日。

⑤存量补地价、改动地皮性质补地价的，其价值时点根据地皮升值税计谋礼貌确定。

⑥以吞并、分立、投资、股权转让等情况获取地皮使用权的，其价值时点按照《财政部 国度税务总局对于企业改制重组议论地皮升值税计谋的告知》（财税〔2015〕5号）议论礼貌，纪念调治后确定。

3.3 评估应收罗的贵府

房地产评估机构和注册房地产估价师在进行地皮升值税扣除表情评估时，应要求奉求东谈主提供评估所需的贵府，主要贵府包括但不限于如下：

①房地产权证（含国有地皮使用证、房屋总计权证）

②转让房地产时的交游左券或拍卖成交说明书、产权交游贵府等文献

③获取房地产时的关系左券、发票、凭证、或交纳契税讲解

④地皮使用的用地批文

⑤征地、或拆迁抵偿、或与地皮开发关系用度的支付凭证⑥地皮使用权出让左券、出让金支付凭证

⑦关系的固定金钱司帐报表

⑧其它税务机关招供的讲解文献

评估时应认真，不同表情评估所需的贵府有所不同，注册房地产估价师应根据评估项野心具体情况收罗所需的贵府，

4 地皮价钱的评估

4.1 评估方法

为确定旧房转让地皮升值税扣除表情，需要评估地皮使用权价钱的，应依据地皮使用权获取时点的基准地价，接收基准地价修处死进行评估。

接收毛方位式出让或划拨获取地皮使用权的，需要评估房屋征收（拆迁）抵偿等地皮获取本钱用度的，应根据价值时点的客不雅本钱内容和用度水平进行评估。表里销并轨前接收毛地出让的，则根据其时握行的内资六类用地出让金尺度，测算出让金。

4.2 基准地价的适用年限

接收基准地价修处死评估时，应根据确定的地皮使用权价值时点，采选相应的基准地价尺度和修正体系进行修正评估。

地皮获取时期（价值时点）基准地价尺度2003年6月30日之前1998年上海市基准地价2003年6月30日—2008年6月30日2003年上海市基准地价更新效果2008年7月1日—2012年12月31日2010年上海市基准地价更新效果2013年1月1日—于今2013年上海市基准地价更新效果今后将根据上海市基准地价的公布情况确定

4.3 基准地价修正成分

基准地价修正应试虑的内容包括：期日修正、交游情况修正、地皮使用年期修正、容积率修正、区域成分修正、个别成分修正。其中，区域成分、个别成分（不含楼层、部位成分等）修正总计之和一般不得跨越±20%（不包含容积率修正），超出基准地价修正体系的修正成分、因子或修正幅度尺度，需在估价报恩“估价假定和结束条目证明”和时期报恩中，对依据或情理以及测算过程赐与充分证明。

4.4 修正体系参考

依据1998年、2003年基准地价进行评估时，可参考2013年或2010年基准地价更新效果所附的哄骗证明和修正体系进行修正。

4.5 期日修正依据

期日修正一般应依据“中国城市地价动态监测网”公布的上海市地价指数或其他公开地皮价钱指数信息，并陆续估价对象所在区域过甚本人特色确定。

4.6 地皮剩余使用年期修正

地皮剩余使用年期修正总计的测算中，地皮收复率确切定应以基准地价效果中给出的参考值为准，基准地价效果中莫得明确地皮收复率取值的，可接收累加法（即安全利率加风险调治值法）确定。

4.7 分管地皮使用权

分管地皮使用权的价钱评估，在基准地价总计修处死评估得到所在宗地价钱的基础上，还应陆续估价对象的具体楼层、部位等个别条目进行修正。

4.8 划拨地皮使用权

获取划拨地皮使用权时未支付获取本钱价款的，不应评估划拨地皮使用权价钱。

5 房屋及建筑物重置本钱价的评估

5.1 房屋及建筑物重置本钱价的组成

房屋及建筑物重置本钱价由开拓本钱、照应用度、财务用度其它本钱用度组成：

5.2 开拓本钱

开拓本钱一般包括建筑装配工程费、勘探瞎想和前期工程费基础设施开拓费、全球配套设施开拓费、其他工程费、开发转折用度等本钱用度。

5.3 建筑装配工程费

建筑装配工程费包括房屋的建安工程费、室外总体工程费。

建筑装配工程费的求取方法不错接收单元比拟法，也不错接收分部分项法、工料测量法、指数调治法等其他方法。

接收单元比拟法求取建筑装配工程费的，应当描摹中式的造价案例建造尺度，注明案例开始、建造时期等信息。何况证明对造价案例进行调治或修正的情理。

接收分部分项法求取建筑装配工程费的，应当证明各分项或分部工程的数目以及单价或本钱。

接收工料测量法求取建筑装配工程费的，应当证明建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数目、施工机械台班数、东谈主工时数，以及相应的单价及东谈主工尺度。

接收指数调治法求取建筑装配工程费的，应当证明估价对象的历史建筑装配工程费依据以及本钱调治指数的开始和调治情理。

5.4 基础设施开拓费和全球配套设施开拓费

基础设施开拓费包括谈路、供水、排水、电力、通讯、燃气等设施的开拓用度。全球配套设施开拓费是指房屋建造时刻担的教学、医疗卫生、文化体育、社区就业、市政公用等全球设施的开拓用度。这些用度不错包含在地皮使用权获取价款或地皮评估价钱中，也可算作开拓本钱的组成表情之一。评估时针对表情分担的用度内容，最初甄别征税东谈主讲述的地皮使用权获取价款中或者地皮评估价钱中是否已包含此项部分或一谈内容，不重迭野心。

5.5 其他工程费和开发期间用度

其他工程费和开发期间用度一般包括工程监理费、齐备验收费、东谈主防工程费以及议论部门收取的其它用度和税收等。

5.6 照应用度

照应用度一般指房地产开发的东谈主职工资及福利费、办公费、差旅费等，不错根据开拓项野心限制、类型等特征按照开拓本钱的一定比例求取。

5.7 财务用度

财务用度一般指房地产开发贷款资金需要支付的利息或者自有资金湮灭其他投资的契机本钱。一般按照中国东谈主民银行公布的同期贷款利率野心。开拓期一年以内的按照单利野心，一年以上的按照复利野心。

5.8 其它本钱用度

其它本钱用度是指除上述本钱、用度除外可能发生的其它本钱用度，可根据推行情况按照开拓本钱的一定比例求取。

6 成新率的评定

6.1 成新率的野心公式

成新率=1-（1-R）×t/N

式中：R—残值率

t—仍是使用年限

N—经济耐用年限

6.2 取值参考

房屋耐用年限、残值率一般可参考下表确定。

房屋经济耐用年限（N）与残值率（R）参登科值表建筑结构坐褥用房（年）非坐褥用房（年）残值率（%）不受腐蚀受腐蚀钢，钢混5035600羼杂，砖混4030502砖木等3020404粗略1010100

6.3 特等情况下成新率的调治幅度

因建筑物局部加层、改建的，在报恩中应证明加层、改建的依据、工程概况等情况，成新率不错视加层及改建的建筑面积占总建筑面积的比例，恰当调治。建筑物若是发生过大修的，应要求征税东谈主提供大修的关系讲解并在报恩中赐与证明，成新率可根据大修及使用情况恰当调治。

除上述原因外，因其他原因对直线法野心值进行调治的，一般调治幅度不应跨越±5%，且应证明调治的原因和情理。

7 估价报恩的内容组成

7.1 报恩内容组成与情状

旧房转让地皮升值税扣除项野心房地产评估报恩，应严格按照《房地产估价要领》的要求撰写。若是税务机关审核需要，应向其提供房地产估价时期报恩。

7.2 越过要求

评估地皮价钱和房屋与建筑物价钱的，应分别论述地皮与房屋建筑物评估的价值时点以及确定的依据或情理；估价方法中应证明地皮评估依据的基准地价尺度；在估价对象描摹中应证明地皮、房屋及建筑物获取的方式和时期；报恩附件贵府需皆全，将前款“3.3评估应收罗的贵府”要求的贵府一谈附于报恩附件中，同期还应包括估价对象地舆位置暗示图、估价对象内、外部像片以及估价机构禀赋文凭、房地产估价师注册文凭（复印件）等讲解文献。

7.3 估价罢了

估价罢了应分别列明地皮使用权价钱、房屋重置本钱价钱和相应成新率。有多幢建筑物的，应分幢列明重置本钱价钱和对应的成新率。

8 附则

8.1 本时期指挥由上海市房地产估价师协会房地产估价群众委员会负责解释。

8.2 本时期指挥自2016年1月1日起握行开云体育(中国)官方网站。

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